Co to jest umowa deweloperska i na co zwrócić uwagę?

Aby kupić nieruchomość od dewelopera, należy podpisać odpowiednie dokumenty, a więc prospekt dokumentacyjny i umowę deweloperską. Przeprowadza się ją między inwestorem a nabywcą. W ten sposób można jednakowo zabezpieczyć interesy obu stron. Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Sprawdź, czym jest umowa deweloperska. Co powinna zawierać? Poznaj główne korzyści z jej zawarcia.

Czym jest i czego dotyczy umowa deweloperska?

Jak wynika z ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw kupującego mieszkanie czy jednorodzinny dom, umową deweloperską nazywa się umowę, według której deweloper ma ustanowić bądź przenieść na nabywcę po zakończeniu prac i prawa. Nabywca natomiast jest zobligowany do wykonania świadczenia pieniężnego dla dewelopera.

Jaki jest koszt zawarcia umowy deweloperskiej?

W celu osiągnięcia mocy prawnej przez umowę deweloperską należy ją zapisać w postaci notarialnego aktu. Jest to związane z taksą notarialną, a więc kwotą, którą pobiera specjalista notariusz. Wartość nieruchomości wpływa na cenę usług notariusza. Zwykle jest to koszt od 60 000 złotych do 1000 000. Dotyczy to często mieszkań i domów pochodzących z pierwotnego rynku. Płaci się zwykle 1010 złotych i 0,4% od nadwyżki, która jest większa niż 60 000 złotych. Z kolei wpisanie do księgi wieczystej to 150 złotych. Odpis aktu notarialnego jest także odpłatny. Nie jest jednak drogi. Kosztuje od 6 do 20 złotych za stronę.

Z czego powinna się składać umowa deweloperska?

Umową deweloperską określa się jedno z najważniejszych pism dla nabywcy. Zwykle w tym celu wykorzystuje się swoje oszczędności czy zaciąga się kredyt na wiele lat. W związku z tym istotne jest, by szczegółowo zapoznać się z zapisami. Stanowi ochronę i poświadcza nabycie nieruchomości.

Dobrze wiedzieć, że w umowie powinny się znaleźć następujące kwestie:

• określenie ceny,
• doprecyzowanie stron, miejsca czy daty podpisania dokumentu,
• informacje dotyczące nieruchomości – powierzchnia działki, stan prawny, określenie właściciela czy wieczystego użytkownika. Ważne są także obciążenia hipoteczne i służebności,
• terminy – przeniesienia prawa własności na kupującego oraz rozpoczęcia i zakończenia budowlanych prac
• oznaczenie wysokości kar umownych i odsetek dla stron umowy deweloperskiej,
• określenie metody pomiaru powierzchni obiektu mieszkalnego czy jednorodzinnego domu.

Istotne jest również zawarcie terminu oraz metody zawiadomienia kupującego o odbiorze domu jednorodzinnego czy obiektu mieszkalnego.

Jakie są zalety?

Do korzyści z umowy deweloperskiej zalicza się większy wybór lokalów czy domów, które realizuje się w zakresie danej inwestycji. Z góry płaci się za nieruchomość. W przypadku opóźnienia od rozpoczęcia sprzedaży przez dewelopera wybór jest mniejszy. Poza tym do korzyści zalicza się stabilność ceny. Koszt umowy deweloperskiej może być nierzadko wyższy od ceny pierwotnej. Zależy to od treści dokumentu. Zwykle znajduje się w oddzielnym wpisie. Przy podejmowaniu decyzji na zawarcie umowy deweloperskiej, ustala się cenę na pewnym poziomie. Wynika to z niemożliwości prognozowania cen w przyszłości.

Co to jest cesja mieszkania?

Cesja umowy deweloperskiej i praw polega na przelewie wierzytelności. Podpisuje ją nabywca, który kupuje prawo do nieruchomości. Może nią zarządzać w dowolny sposób. Reguluje ją Kodeks cywilny art. 509. Dzięki temu deweloper może wyegzekwować roszczenia od cesjonariusza. Dotyczy to roszczeń o zapłatę ceny za obiekt mieszkalny. W ten sposób cesjonariusz, a więc nowy nabywca otrzymuje ogół praw i obowiązków pierwotnego nabywcy. Ważne, że jest to bezpieczna forma dla cedenta i cesjonariusza.

Na co zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej?

Zastanawiasz się, na co uważać? Warto zwrócić uwagę na takie aspekty jak:

• odstąpienie od umowy – dotyczy umowy deweloperskiej a kredytu, w przypadku, gdy się go nie otrzyma. Warto zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od niej. Nieuzyskanie kredytu może być jedną z przyczyn odstąpienia,
• bezpieczeństwo – gwarancja bezpiecznego ulokowania pieniędzy. Umowa czy rachunek powierniczy zapewniają bezpieczeństwo w wypadku niewywiązania się przez dewelopera z warunków czy terminów budowy,
• zmiana kosztu za mieszkanie – warto wiedzieć, że po zakończeniu budowy powierzchnia obiektów mieszkalnych może być różna. Różnica w metrażu, która jest dopuszczalna, wynosi 2%. Wszystko zależy od ceny nieruchomości.