Jakie obowiązki ma deweloper wobec kupujących?

Sprzedaż domów i mieszkań na rynku pierwotnym wiąże się z dużą odpowiedzialnością. Dlatego też każdy deweloper musi spełniać określone obowiązki wobec swoich klientów. W artykule dokładnie opisujemy, do czego zobowiązani są deweloperzy, którzy sprzedają nieruchomości na rynku pierwotnym. Zanim zdecydujemy się na kupienie mieszkania lub domu bezpośrednio od dewelopera, na pewno warto jest się z tymi obowiązkami zapoznać, żeby potem w razie potrzeby móc domagać się swoich praw.

Co zmieniła wprowadzona w 2011 roku tzw. ustawa deweloperska?

Podstawowym dokumentem, który reguluje pracę i obowiązki firm deweloperskich cały czas jest tzw. ustawa deweloperska, czyli podpisana 16 września 2011 roku Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z jej zapisami na firmę deweloperską, zanim przystąpi ona do sprzedaży budowanych nieruchomości, spada najpierw obowiązek przygotowania pełnego prospektu informacyjnego, w którym przedstawione są dokładne informacje nie tylko na temat tworzonej inwestycji, ale również na temat samego dewelopera. Zgodnie z ówczesnymi i rozszerzonymi od lipca 2022 roku przepisami w konspekcie informacyjnym muszą się znajdować m.in.:

• Informacje na temat dewelopera, czyli o jego doświadczeniu i wcześniej zrealizowanych inwestycjach, a także o tym, czy przeciw niemu jest prowadzone postępowanie egzekucyjne.
• Informacje na temat nieruchomości, m.in. na temat statusu prawnego działki, na której się ona znajduje oraz na temat uzyskania pozwolenia na dokończenie inwestycji.
• Informacje na temat tego, kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesu nabywców.
• Informacje na temat terminu oddania ukończonej inwestycji i przeniesienia prawa własności na kupującego.
• Informacje na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni. Ustawa z 2022 roku zwiększa zakres zawartych informacji o informacje dotyczące stanu użytkowania terenów sąsiednich, czyli np. na temat ich funkcji, właścicieli , obecności stref ochronnych oraz ewentualnych uciążliwości.

Jeżeli jakieś umieszczone w prospekcie informacyjnym dane w trakcie realizacji inwestycji ulegną zmianie (np. planowana data zakończenia budowy) deweloper zobowiązuje się nie tylko do szybkiego o nich poinformowania klientów, którzy zdążyli już kupić np. mieszkanie z rynku pierwotnego, ale też do przygotowania nowej wersji prospektu.

Wprowadzona wówczas ustawa deweloperska określiła również, co dzieje się z pieniędzmi, które zostają wpłacone przez klientów w ramach transakcji kupna mieszkania od dewelopera. Środki te nie trafiały już bezpośrednio na konto realizującej inwestycję firmy deweloperskiej, tylko na specjalny rachunek powierniczy. Wraz z kończeniem kolejnych etapów inwestycji, i sprawdzeniem tego przez bank, zgromadzone na rachunku środki były odblokowywane i przekazywane deweloperowi, żeby ten mógł realizować kolejne etapy budowy.

Zmiany w ustawie deweloperskiej od 1 lipca 2022 roku

Wprowadzenie od 1 lipca 2022 roku zmian w ustawie deweloperskiej ma na celu jeszcze lepszą ochronę interesów klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Jak tłumaczy nasz rozmówca, doradca klientów z firmy deweloperskiej Nowa Deweloper w Częstochowie:

Nowe przepisy narzucą na firmy deweloperskie obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zgromadzone na nim środki mają być zabezpieczeniem dla nabywców nieruchomości na wypadek gdyby deweloper nagle miał problemy z wypłacalnością lub gdyby miał ogłosić upadłość. W takich sytuacjach klienci będą mieli możliwość odzyskania wpłaconych za zakup mieszkania środków z funduszu gwarancyjnego, a których nie będą mogli odzyskać z funduszu powierniczego.

Wprowadzone od lipca zmiany w ustawie deweloperskiej regulują także zasady tworzenia częstych w transakcjach na rynku pierwotnym umów rezerwacyjnych. Do tej pory tworząc takie umowy deweloper mógł narzucać na klientów własne zasady. Teraz wszystkie zasady zostały określone ustawowe. Określone zostały m.in. maksymalna wysokość płaconej przez klientów opłaty rezerwacyjnej, warunki obowiązkowego jej zwrotu oraz okres, na jaki mieszkanie lub dom jednorodzinny będą mogły zostać wyłączone ze sprzedaży po podpisaniu umowy rezerwacyjnej.

Co gwarantuje klientowi podpisana umowa deweloperska?

Interesy klientów firm deweloperskich są zawarte w podpisanej przez obie strony umowie deweloperskiej.  Umowa ta musi być sporządzona na piśmie i podpisana w obecności notariusza. Tylko wtedy jej zapisy będą musiały być w pełni realizowane przez obie strony. W każdej umowie deweloperskiej znajdują się kluczowe informacje i obietnice deweloper, które dotyczą m.in.:

• terminu i warunków ukończenia inwestycji oraz wydania kluczy klientowi,
• przeniesienia własności nieruchomości na kupującego,
• standardu wykończenia nieruchomości i znajdujących się wokół terenów wspólnych,
• ogólnego planu budynku,
• powierzchni kupowanego lokalu i przylegających do niego terenów

Każdy punkt umowy deweloperskiej jest ważny i w razie potrzeby można się na niego powołać przed sądem.